“地王”頻出,人口凈流出—— 未來三四線城市的樓市,將是一場惡戰

2019-07-11 19:10

房地產短期看金融、中期看土地、長期看人口,這個分析模式早已被業內認可。對于一個城市、一個地區,它所吸納的資金總量和人口增量決定房價的核心因素。整個河南除了省會鄭州之外,大部分地市人口多為凈流出狀態,人都走了,房子未來誰來買、誰來住,這是個問題。下面一張圖更是說明了背后的核心因素,人口:

從2017年下半年至今,大部分三四線城市沒有限購、限售,部分城市的土拍地王頻出,可謂風景這邊獨好!

其中,洛陽和南陽的“單價地王”最高,均已超過1100萬/畝。緊接著是漯河、新鄉、周口、許昌、開封、安陽、商丘的“單價地王”,均已超過600萬/畝。我舉兩個典型的例子分析一下各地市“地王”項目的售價究竟如何?洛陽“地王”折合單價1401萬/畝,樓面價破7000+,房價進入12000+時代!南陽“地王”折合單價1108萬/畝,樓面價破6600+,房價進入10000+時代!經過這輪土拍,短期內洛陽、南陽等地市的房價一定會上漲。畢竟是出了地王,畢竟是出了那么高的地價和樓面價,在地價的策動下,市場肯定會升溫。

下面這是河南省幾個主要地市2019年的新房均價情況

注:數據來源于網絡,僅供參考

其中,開封8000+、洛陽、許昌、南陽7000+,新鄉、焦作、安陽、濮陽、信陽、漯河、平頂山6000+。如果洛陽房價真的都超過12000,南陽房價真的都超過10000……這么高的房價該如何去支撐?熱衷于擴張新區的三四線城市,僅僅依靠縣域人口的流入去填滿新區顯然不太現實。用規劃描繪宏大藍圖是美好的愿望,而這背后的現實卻是人口的凈流出。這種一虛一實之下,地市房價還能走多久,不容樂觀。一葉落而知天下秋。目前正在地王頻出的河南周邊地市,不管當下多么熱鬧,但是總逃不開經濟規律的約束。短期的供求失衡所導致的價格漲幅是不可持續的,但這股地王妖風,的確迷惑了不少人。

事實上,三四線小城自身的基本面存在兩大問題。一方面,是棚改貨幣化安置比例在不斷收縮,購買力提前透支。三四線的救命稻草已經接近黃昏,沒有資金流入,樓市行情也不會太好。另一方面,是住宅的庫存量在不斷上漲。很多三四線小城的庫存去化周期已經超過5年,甚至更長……。這兩方面無疑是相悖的。三四線樓市目前給人最大的感受是:溫水煮青蛙。未來的三四線樓市,終將是一場惡戰!

對大多數三四線城市而言,目前的樓市上演的是一場擊鼓傳花的游戲,每個人都是參與者,如果選擇錯誤,一旦鼓點停止,傳到手的花就是一個燙手的山芋,而你損失的絕不止是手里的花而已。二手房市場的成交量價往往最能反應樓市的真實狀況。最直接有效的做法是,你到房產中介公司了解一下二手房市場行情,或者把自己手里的房子掛到中介公司試試便知。

編輯: 屠良冀   責任編輯:李瑾瑜

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“地王”頻出,人口凈流出—— 未來三四線城市的樓市,將是一場惡戰
2019-07-11 19:10       我要評論 

房地產短期看金融、中期看土地、長期看人口,這個分析模式早已被業內認可。對于一個城市、一個地區,它所吸納的資金總量和人口增量決定房價的核心因素。整個河南除了省會鄭州之外,大部分地市人口多為凈流出狀態,人都走了,房子未來誰來買、誰來住,這是個問題。下面一張圖更是說明了背后的核心因素,人口:

從2017年下半年至今,大部分三四線城市沒有限購、限售,部分城市的土拍地王頻出,可謂風景這邊獨好!

其中,洛陽和南陽的“單價地王”最高,均已超過1100萬/畝。緊接著是漯河、新鄉、周口、許昌、開封、安陽、商丘的“單價地王”,均已超過600萬/畝。我舉兩個典型的例子分析一下各地市“地王”項目的售價究竟如何?洛陽“地王”折合單價1401萬/畝,樓面價破7000+,房價進入12000+時代!南陽“地王”折合單價1108萬/畝,樓面價破6600+,房價進入10000+時代!經過這輪土拍,短期內洛陽、南陽等地市的房價一定會上漲。畢竟是出了地王,畢竟是出了那么高的地價和樓面價,在地價的策動下,市場肯定會升溫。

下面這是河南省幾個主要地市2019年的新房均價情況

注:數據來源于網絡,僅供參考

其中,開封8000+、洛陽、許昌、南陽7000+,新鄉、焦作、安陽、濮陽、信陽、漯河、平頂山6000+。如果洛陽房價真的都超過12000,南陽房價真的都超過10000……這么高的房價該如何去支撐?熱衷于擴張新區的三四線城市,僅僅依靠縣域人口的流入去填滿新區顯然不太現實。用規劃描繪宏大藍圖是美好的愿望,而這背后的現實卻是人口的凈流出。這種一虛一實之下,地市房價還能走多久,不容樂觀。一葉落而知天下秋。目前正在地王頻出的河南周邊地市,不管當下多么熱鬧,但是總逃不開經濟規律的約束。短期的供求失衡所導致的價格漲幅是不可持續的,但這股地王妖風,的確迷惑了不少人。

事實上,三四線小城自身的基本面存在兩大問題。一方面,是棚改貨幣化安置比例在不斷收縮,購買力提前透支。三四線的救命稻草已經接近黃昏,沒有資金流入,樓市行情也不會太好。另一方面,是住宅的庫存量在不斷上漲。很多三四線小城的庫存去化周期已經超過5年,甚至更長……。這兩方面無疑是相悖的。三四線樓市目前給人最大的感受是:溫水煮青蛙。未來的三四線樓市,終將是一場惡戰!

對大多數三四線城市而言,目前的樓市上演的是一場擊鼓傳花的游戲,每個人都是參與者,如果選擇錯誤,一旦鼓點停止,傳到手的花就是一個燙手的山芋,而你損失的絕不止是手里的花而已。二手房市場的成交量價往往最能反應樓市的真實狀況。最直接有效的做法是,你到房產中介公司了解一下二手房市場行情,或者把自己手里的房子掛到中介公司試試便知。

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